Stj. Av. Melike CANLI
Ev Sahibine veya Aile Efradına Hakaret Eden, Tehditte Bulunan Kişi Tahliye Edilebilir mi?
Bir kira ilişkisinde her iki tarafın da uyması gereken yükümlülükler bulunmaktadır. Yükümlülüklerin ihlali halinde kiracı nasıl tahliye edilir: kimi yükümlülüklerin ihlalinde, ihlale son verilmesi için ihtar şartı aranırken, kimi haller ise ihtar şartı aranmaksızın doğrudan fesih sebebi yapılmaktadır.
Kiracının önemli yükümlülüklerinden biri “kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme” borcudur.
Bu yükümlülük Türk Borçlar Kanunu’nun 316/1. maddesinde düzenlenmektedir. Madde metni aynen: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” şeklindedir.
Olağan durumda kiracının bu yükümlülüğe ve akde aykırı davranışında, konut ve çatılı işyeri kiraları açısından ihtar şartı aransa da “kiraya verene yahut aile efradına hakaret” gibi “açıktan fena kullanma” haline uyan yükümlülüklerin ihlalinde, ihtar şartı aranmamakta olup, doğrudan fesih ve tahliye sebebi oluşturmaktadır.
Yasal dayağı olan TBK madde 316/3 aynen: “Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir” şeklindedir.
Eylül 2022 kira artış oranı ve Ekim 2022 kira artış oranının yasal değişiklik sebebiyle %25’de kısıtlanması, konut kiracıları ve mülk sahipleri arasında bu gibi gerginliklere sebebiyet vermektedir. Hakaret – tehdit olayına maruz kalan mülk sahipleri açısından, kiracı nasıl tahliye edilir konusunu inceleyen Yargıtay kararlarına göre, kiracının veya onunla birlikte hareket edenlerin; hakaret-tehdit gibi eylemleri sebebiyle, ceza soruşturması anlamında adli makamlara başvuru yapılmasa dahi; eylemin varlığı ispat edilerek tahliye neticesi elde edilebilir.
Kiralayan veya Aile efradına hakaret ve tehdidi, hatta karşılıklı hakareti doğrudan tahliye sebebi kabul eden bazı Yargıtay kararlarına aşağıda yer verilmiştir.
T.C YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2012 / 18438 Karar: 2013 / 89 T: 14.01.2013 “Mahkemece dinlenen davacı tanıkları ve davalı tanıkları tarafların karşılıklı olarak hakaret ettiğini doğrulamıştır. Bu durumda açıktan fena kullanım koşulları oluştuğundan tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİNİN 2015/2255 E., 2015/3766 K., T. 15.04.2015
“Her ne kadar mahkemece, tanık beyanlarına itibar edilmediği, komşuların ve davacının adli makamlara başvurmadığı gerekçeleriyle açıktan fena kullanmanın şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK’nun 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen bu davranışların (hakaret ve kirli su dökme) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir. TBK’nun 316.maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Bu nedenle mahkemece, açıktan fena kullanma şartlarının gerçekleştiğinin kabulü ile tahliyeye karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
YARGITAY 6. HD. 2005/4872 E. 200/6019 K. 13.06.2005 T. SAYILI KARARI
“Kiracı kiralananı açıktan fena kullanmak suretiyle akte aykırı davranırsa kiralayan, kiracıya ihtarname tebliği gerekmeden tahliye davası açma hakkını kazanmış olur. Yasada hangi hallerin fena kullanma olduğu açıkça belirtilmemiş olup içtihatlara göre kiralayan veya aile efradına hakaret, tehdit, yaralama gibi eylemler fena kullanma teşkil eder. Ayrıca ihtara gerek yoktur. Bu nedenle davalının eylemlerinin davalı tanıklarının beyanları ile doğrulandığı üzere ceza mahkemesi kararı ile suç teşkil ettiği, mahkumiyet kararı verilip kesinleştiği anlaşılmakla, davalı tarafın eylemleri ile fena kullanma olgusu gerçekleşmiş olduğundan tahliye kararı verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.”
Hakaret-Tehdit gibi açıktan fena kullanım hallerinin, tanık beyanlarıyla; mektup gibi yazılı delillerle, whatsapp gibi iletişim araçları – telefon kayıtları-mail vb. delillerle ispatlanması mümkündür.
Yukarıda anlatılanlara benzer hallerde, kiracı esaslı borcu sayılan kiraya verene karşı özenle kullanma yükümlülüğünü ihlal etmiş kabul edilmektedir. Yargıtay, bu gibi durumlarda kiracının kiralananı açıktan fena kullandığını kabul etmekte ve tahliye kararı verilmesi gerektiği yönünde karar vermektedir.
Bu gibi hallerde, gerek tahliye davası açılan kişilerin, gerekse tahliye davası açmak isteyenlerin somut olaya göre profesyonel yardım almaları hak kaybı olmaması adına önem arz etmektedir.
